Northern VA Attorney, Collections Lawyer Virginia, Real Estate Attorney NOVA, Litigation Lawyer Reston VA, Business Fraud Attorney Reston Virginia, Washington DC Law Firm
Northern VA Attorney, Collections Lawyer Virginia, Real Estate Attorney NOVA, Litigation Lawyer Reston VA, Business Fraud Attorney Reston Virginia, Washington DC Law Firm
 
Taxation Litigation Reston VA, DC Metro Business Law Firm, Merger and Acquisitions Lawyer Virginia, Law Firm DC Metro Area, Employment Attorney Fairfax VA, Trusts Lawyer Northern VA
מאמרים
קבוצת רכישה

פרשת חפציבה - הנושים שנשכחו מאחור - עו"ד עזרא גולדמן‏

כמו בפרשות נדל"ן אחרות שקרסו, ישנה קבוצת נושים גדולה שאינה מודעת לזכות נשייתה, אינה תובעת זכויותיה, ואין איש מטפל בעניינה. זוהי קבוצת הרוכשים שקיבלו חזקה בנכסיהם, אך זכויות הקניין טרם נרשמו, גם אחרי שנים רבות

קבוצות הרכישה הראשונות בארץ נקראו "עמותות רכישה", ששימשו בעיקר לבנייה משותפת של אנשי צבא קבע. על פי הערכות, כ-7% מעסקאות המגורים נעשות ע"י קבוצות.

הקבוצות מורכבות ממשקיעים, שמטרתם היא למקסם תשואה ורוכשים, שרק רוצים לגור ביחד או לקנות דירה במחיר מוזל. החיסכון במס, בהוצאות השיווק וברווח היזמי גוזרים על פי הערכות חיסכון של בין 14% ל-25% בהשוואה לרכישה מקבלן.

בשנים האחרונות החלה רשות המיסים להיאבק בתופעה, ה"גוזלת" ממנה לא מעט נתחים מהעסקה (בעיקר מע"מ על הקרקע). ביןן השאר נקבע, כי מדובר בתכנון מס המחייב דיווח מיוחד.

 גם הערכאות השיפוטיות אינן חוששות להפוך "מארגנים" ל"יזמים", ולחייב אותם בדיעבד במס בדיוק כמו קבלנים. מעבר לכך, במהלך השנים נכוו לא מעט אנשים שהצטרפו לקבוצה שהתקשתה להשלים פרויקט בגלל דייר בעייתי.

בעקבות זאת, מרבית הקבוצות פותחות מסגרת אשראי בבנק מלווה. ברחבי הארץ ניתן למצוא אין ספור קבוצות - מגדלי ה"היי-טקיסטים" במזרח ת"א, רימקס בשכונה הירוקה בכפר סבא (שגם הקימה חברה: 'רי/מקסקבוצות רכישה), פארק צמרת בצפון ת"א ועוד

פרשת חפציבה על כל ענפיה וזרועותיה המפותלות חשפה שוב בפני הציבור הרחב את הסכנות העיקריות העומדות בפני הצרכן הקטן והבודד כשהוא מנהל משא ומתן מול ספקית מוצרים מובילה, בשוק של ביקוש גואה, כשכל המנגנונים השלטוניים והכלכליים האמורים להגן על אותו צרכן בודד, נכשלים כשלון חרוץ וחושפים את הצרכן לקריסה כלכלית.

חמורה מכל היא העובדה שדווקא במוצרים כגון דירות ומגרשים, מוצרים עתירי הון, שצרכן בודד רוכש פעם או פעמיים בחייו וממשכן, תרתי משמע, את עתידו ורוב הונו ברכישת אותו מוצר, דווקא שם כל המנגנונים האמורים להגן עליו ולוודא כי הטרנסקציה מתבצעת על פי כל כללים, התקנות והחוק, מתגלים במלוא ערוותם, והאמת יוצאת לאור.

כל המנגנונים והחוקים לא יסייעו לצרכן כשהאנשים האמונים לקיים ולאייש את אותם מנגנונים, והכוונה היא לפקידי והנהלות הבנקים המלווים, פקידי האוצר ומשרד השיכון, חוקרי הרשות לני"ע (במקרה והחברה הקורסת הינה חברה הנסחרת בבורסה), ואנשי רשויות המיסים, במקרה הטוב ישנים בשמירה, ובמקרה החמור יותר משתפים פעולה עם המוכר תאב הבצע שבדרך כלל הוא גם הצד החזק יותר בעסקה, והכל בשם אינטרסים צרים ואישיים שרובם נוגעים לבצע כסף במובן הכי פשוט ומתועב של המלה.

אין זו הפרשה הראשונה של קריסת חברת נדל"ן גדולה. שנות השמונים והתשעים של המאה הקודמת התאפיינו בעשרות חברות נדל"ן שהגיעו לחדלות פרעון, וקרסו באחת כשהן מותירות אלפי בתי אב ללא הון, ללא דיור וללא עתיד. די אם אזכיר את פרשות חברות גינדי, שכטר, גניש, מבנה רב דירות ועוד רבות כמותן.

ניתוח סכמתי של השתלשלות האירועים בכל החברות הללו מצביע על העובדה המצערת שהמנגנונים- שומרי הסף-שמניתי לעיל, כשלו תחילה באי יכולתם להבחין בעוד מועד כי החברות פועלות ללא הון עצמי, כולן ממונפות (אשראי בנקאי לא פרופורציונאלי להון עצמי), ברמה בלתי כלכלית, כשדי בירידה ספקולטיבית של כמה אחוזים בשווי הדירות והביטחונות והחברה נותרת ללא אשראי להמשך מימון הבניה, והצרכן הבודד נותר קירח מכאן ומכאן.

במאמר זה אתעלם לרגע מהחשדות לביצוע מעשים פליליים ע"י בעלי ענין בחברות, מעשים כגון גניבה בידי מורשה, הברחת נכסים והון לחו"ל, הלבנת כספים, שיתוף פעולה עם אנשי השוק האפור והשחור, זיוף שקים, עבירות על חוק הנאמנות, דיווח כוזב , הטעייה ועושק. אין כוונתי כאן לדון במעשים הפליליים עצמם, הגם שלא תמיד מעשים אלו הן הסיבה העיקרית לקריסת החברה.

גם במקרה "חפציבה" עדין רב הנסתר על הנגלה ואיננו יודעים בוודאות כי הפרסומים בדבר מעשי הגניבה שבוצעו לכאורה על ידי מנכ"ל החברה, אכן נכונים.

בפרקטיקה הנוהגת במקומותינו, מיד עם התגלות חשד לקריסה, הנושים המובטחים דהיינו בדרך כלל הבנקים המממנים, פועלים מיד למינוי כונס נכסים לצורך בדיקת הנכסים ומימושם לשם החזר החוב.

במקביל, מכיוון שעסקינן במאות ואלפי לקוחות מרומים, שהשקיעו את מיטב כספם וחסכונות חייהם לצורך רכישת דיור, ומכיוון שכמו בפרשת "קלאב מרקט" היה מדובר בעתידם של אלפי ספקים ואלפי עובדים, מנסים המעורבים לבדוק אפשרות להבראת החברה הקורסת וזאת כדי למנוע, מה שנהוג לכנות "שואה כלכלית" לאותם אלפי בתי אב. לצורך כך מתמנה נאמן להסדר מוצע וזאת רק במקרה ואכן בית המשפט מגיע למסקנה משלו על פיה יש סיכוי להבראת החברה.

פרשת חפציבה והחשדות לביצוע מעשים פליליים ע"י בעלי החברה, טרפו את הקלפים ומונעים בשלב זה את הניסיונות להבריא את החברה, למרות שלטענת הנאמן, פעולה זו עשויה היתה למזער את הנזק במיוחד לאותם מאות ואלפי נושים בלתי מובטחים, שבדרך כלל הינם גם הנושים החלשים ביותר.

כשישנם חשדות לביצוע מעשים פליליים בחברה הקורסת, מעשים שהביאו לכאורה את החברה למצבה הנוכחי, כמעט ואין סיכוי שבית המשפט יתיר לבעלי החברה, נושיה ועובדיה, להמשיך בניהול החברה לצורך הבראתה וזאת משום שמעשים פליליים מצריכים את התערבות המשטרה ורשויות אחרות כגון הרשות לני"ע, רשויות מס הכנסה ומע"מ על מנת לחקור את היקף המעשים הללו, ומכיוון שיש סיכוי שרשויות אלו יתבעו גם הם את הבעלים ואת החברה עצמה, אין דרך חזרה להבראת החברה.

בדיקת חלק מפרשיות דומות בעשורים האחרונים מעלה כי ישנה קבוצה של נושים בלתי מובטחים, שאיש אינו שם ליבו אליהם, אין הם ממהרים לתבוע את זכויותיהם ולעיתים נדמה כי הם עצמם חושבים שהכל שפיר ואין כל סכנה לבעלותם על הנכס שלכאורה רכשו מהחברה הקורסת.

כוונתי היא לכל אותם אלפי בתי אב בישראל שרכשו את הנכסים מאותם חברות כושלות, קיבלו חזקה 'בעין' על הנכס מעצם כניסתם לנכס, ויחד עם זאת ולמרות שבמקרים רבים עברו כבר למעלה מעשר שנים מיום כניסתם לנכס, לא הסתיימו הליכי רישום הנכס על שמם ובמקרים רבים אף לא החלו הליכי הרישום.

אם כן מה הבעיה? על פי הנוהג המקומי, רוכשי הדירות משלמים כספים לא מעטים לעורכי הדין של המוכר! כדי שהלה יבצע את רישום הנכס והעברתו על שם הרוכש, ובמקרים רבים אף יש צורך לפני כן לסיים את הליכי הרישום של המקרקעין בטאבו על שם הקבלן המוכר וזאת משום שתחילתה של העסקה-כשהמקרקעין עדין לא היו מקרקעין רשומים (במובנו המשפטי).

לעיתים יש צורך בהגשת שרטוטים מפורטים, בהערכות שמאי, בשירותי מודדים מוסמכים, בהגשת תוכניות לרשויות המקומיות ולעיתים אף מדובר בסכסוך ממושך בענין הבעלות על המקרקעין בטרם החלה הבניה. במקרים נוספים, לדוגמת שכונת גבעת זאב, מדובר על מקרקעין מחוץ לגבולות המדינה ויש צורך בהתנהלות משפטית אחרת הנמשכת זמן רב.

זכור המקרה של חברת מבנה רב דירות שהגיע לחדלות פירעון בשנת 2002. בפועל בשנת 2002 טרם נרשמו כ- 1,300 בעלי יחידות דיור שרכשו דירות במיטב כספם מהחברה. לחברה היו פרוייקטים בכל רחבי הארץ. חלקם פרוייקטים יוקרתיים כגון: "המשתלה" בצפון ת"א; בפרוייקט שירת הים באשקלון; במודיעין; אילת; קרית גת.

כשמונה הנאמן להסדר הנושים, עו"ד גיורא רובננקו, לתפקידו, גילה כי לא רק שהדירות לא נרשמו על שם הרוכשים על אף שהללו שילמו במיטב כספם לעורכי הדין של החברה כדי שאלו יבצעו עבורם את הרישום, אלא שהדרך לסיום רישום זכויות הרוכשים ארוכה ומייגעת, חלק המקרקעין עליהם בנתה החברה את הדירות טרם עברו הליכי פרצלציה, באשקלון טרם נרשמו המקרקעין ע"ש חברת מבנה רב דירות.

התברר כי בטעות נבנו הדירות על מגרש שעדיין אינו בבעלות החברה. לא קשה לתאר את התסבוכת המשפטית אליה נקלעו רוכשי הדירות. רוכשי הדירות אינם מודעים לדבר התסבוכת המשפטית.

הנאמן, עורך הדין גיורא רובננקו, דיווח על כך בדו"ח עב כרס שהוגש לביהמ"ש, והבין כי בפני אותם רוכשים ארוכה הדרך בביסוס בעלותם על הנכסים אותם רכשו, אלא שהליך הרישום, בעבורו שילמו הרוכשים לחברה הכושלת אלפי דולרים, ימשך עתה שנים רבות.

כך גם באותם דירות שנבנו על ידי החברה במקרקעין שטרם עברו הליך פרצלציה. במקרה דנן, הנאמן פנה למציע הסדר הנושים ובמסגרת בקשה שהוגשה לבית המשפט המחוזי בת"א ביקש הנאמן באמצעות מציע ההסדר לדאוג להשלמת רישום זכויות אותם אלפי הדיירים אשר רכשו דירות, התגוררו בהן בפועל, לעיתים כבר מספר שנים, שילמו בעת הרכישה אלפי שקלים לעורכי דין של החברה הקבלנית ולא העלו על דעתם כי יגיע יום ויתברר כי החברה הקבלנית תיקלע להליכי חדלות פרעון.

עו"ד רובננקו מפקח כיום על רישום זכויות אותם דיירים ובתקופת כהונתו נרשמו כבר מאות בעלי דירות. הסדר הנושים שגיבש מציע ההסדר עם עו"ד רובננקו הבטיח בפועל את רישום זכויות הדיירים באמצעות מנגנון פיקוח "מתוחכם" שבו אחראי מציע ההסדר לביצוע הרישום, בעלי החברה ומנהלי טרם "שוחררו" מאחריות אישית בצו שיפוטי והנאמן מפקח על הרישום.

התברר כי גם בנושא חפציבה פנו מספר רוכשי דירות המתגוררים כבר בדירות לעו"ד רובננקו בבקשה כי ייצגם ברישום זכויותיהם.

כשהחברות מגיעות לחדלות פרעון, בדרך כלל בנוסף לגופים המממנים, דהיינו הבנקים, מתגבשות קבוצות נושים נוספות כגון הרוכשים ששילמו על החשבון או את כל עלות הרכישה וטרם קיבלו חזקה, הספקים שסיפקו חומרים , שירותים ותשומות לחברה הבונה וטרם קיבלו את התמורה המגיעה להם והעובדים שבדרך כלל הם האחרונים לדעת כי מעסיקתם אינה מתכוונת לשלם להם בגין עבודתם בחודש או החודשיים קודם לקריסת החברה.

איש אינו טורח לעדכן או לעורר ענין ולהודיע לאותם רוכשים שקיבלו חזקה אך הנכס לא נרשם על שמם, שהם נושים לכל דבר וענין. ראשית מכיוון שהם כבר שילמו סכומים נכבדים כדי שהחברה, ע"י עורכי הדין שלה, יבצעו את הרישום בפועל בספרי הטאבו, דבר שלא נעשה והחברה מנסה להסתיר עובדה זו מפניהם, ושנית מכיוון שבאותם מקרים רבים בהם טרם נרשמו המקרקעין כלל על שם החברה, חבה החברה את ביצוע המדידות הרישומים וההסדרה של המקרקעין והרי אין כסף בקופת הכינוס לביצוע פעולות אלו.

אחד הסיבות לאי מודעותם של הרוכשים להיותם נושים היא העובדה שמדובר בקבוצות גדולות של רוכשים תמימים שאינם בקיאים בסדרי הדין והחוקים הרלוונטים והעובדה שהם יושבים "בטח" בבתיהם, מטעה אותם לחשוב שהנכס הוא בבעלותם המלאה ואין סכנה כלשהיא הרובצת לפתחם.

סיבה נוספת היא שמכיוון שמדובר באלפי בתי אב, שכבר מתגוררים שנים רבות בבתיהם, יש להם בטחון דמה כאילו אין לנושים המובטחים ולכונס הנכסים זכות ויכולת להוציאם מבתיהם, או למכור את בתיהם לאחרים במיוחד לאור העובדה שהם שילמו את עלות רכישת הנכס.

נכון הוא כי בית המשפט, הנושים, בעלי האג"ח, ושלוחיהם אינם יכולים להוציא דיירים אלו מביתם גם אם טרם בוצעה העברת הנכס על שמם בטאבו או ברישומי החברות המשכנות. יחד עם זאת העובדה שהנכס אינו רשום על שמם, מעלה מספר רב של בעיות משפטיות העלולות לפגוע בדיירים בהווה ובעתיד, כגון בעת בקשה לקבלת משכנתא, בהורשה ובמכירה, ובנוסף, הם נושים לכל דבר וענין שהרי שילמו במיטב כספם לחברה לשם קבלת שירותי שרטוט, מדידה, רישום והעברה, ושירות זה לא ניתן להם.

ברוב המקרים, מכיוון שהחברה חדלת פירעון, הכספים שבקופת הכינוס או הנאמן זורמים תחילה לכיסם של הנושים המובטחים והנושים בדין קדימה. אפילו כשהנושים ללא כל בטחונות מקבלים שברירי דיבידנד, אותם נושים אליהם התייחסתי עתה, אינם רשומים כלל בספרי החברה כבעלי תביעת חוב ומכאן שלעולם לא יקבלו כל תמורה עבור התשלומים ששילמו לחברה.

עד עתה, לא העלה כמעט איש את בעיית אותם אלפי רוכשים מהעבר מחברת חפציבה וחברות הבת שלה, מכיוון שנכון להיום, הם עצמם לא מודעים לבעייתם. מספר מועט של רוכשים מהעבר החלו כאמור להתאגד ופנו לעורכי דין כדי שאלו ייצגו אותם ויגישו בבוא היום תביעות חוב בשמם. אולי הפעם זה יראה אחרת.

הכותב הינו עו"ד וכלכלן.

הערה:
רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה.
הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

Northern VA Attorney, Collections Lawyer Virginia, Real Estate Attorney NOVA, Litigation Lawyer Reston VA, Business Fraud Attorney Reston Virginia, Washington DC Law Firm
Northern VA Attorney, Collections Lawyer Virginia, Real Estate Attorney NOVA, Litigation Lawyer Reston VA, Business Fraud Attorney Reston Virginia, Washington DC Law Firm

| הפוך לדף בית | שירותי יעוץ מתקדמים | תרגם | פתרונות עסקיים | מי אנחנו | תמונות | החשבון שלי| צור קשר | נדל"ן | יעוץ גסטרונומי | תכניות פרסום