הובר הייטס ישראל - לפרטים נא לפנות לאדם

Skype Logo 

      http://huberheights.co.il   e-mail  info@huberheights.co.il  מסמכים נוספים

 

משרד המשפטים רשם המתווכים במקרקעין בחינות רשם המתווכים חורף 2004 (02.02.04)  נוסח שאלון בחינה

משרד המשפטים
רשם המתווכים במקרקעין

חורף 2004
(02.02.04)

שאלון בחינה

הוראות לנבחן:

1. משך הבחינה - שעה וחצי.

2. חומר עזר מותר בשימוש:
א. דיני מתווכים במקרקעין (חוברת בצבע תכלת).
ב. מילון או מילונית אלקטרונית.

3. אין לקפל, להדק במכונת הידוק או לחורר את "דף התשובות לנבחן".

4. בכל שאלה עליך לבחור את האפשרות הטובה והנכונה ביותר ולסמנה
ב"דף תשובות לנבחן" על-ידי סימון
X במקום המתאים בדף התשובות.

5. בדף התשובות יש להשתמש בעט כחול בלבד. עליך לסמן ב-
X את המקום
המתאים לתשובה שבחרת. אם ברצונך לשנות תשובה שכבר סימנת, עליך
למחוק את התשובה על-ידי מילוי כל הריבוע בצבע כחול, ולסמן ב-
X את
התשובה החדשה. אם שינית את דעתך שנית, עליך למלא שוב את הריבוע
בעט כחול ולכתוב בצד שורת הריבועים את התשובה החדשה שבחרת.

ב ה צ ל ח ה !




1.כמתווך, קיבלת נכס לתיווך, והצלחת לאתר קונה אשר מעוניין ברכישתו. הקונה צריך לטוס למחרת לחו"ל למשך שבועיים . המוכר חושש שהקונה יתחרט עד שישוב מחו"ל, והוא מבקש שתנסח זיכרון דברים מחייב עליו יחתמו הצדדים, וכך יובטח ביצוע העסקה. האם תוכל להיענות לבקשת המוכר ?

I. כן, אנסח את זכרון הדברים, על מנת להבטיח את ביצוע העסקה.
II. לא, אסרב לנסח את זכרון הדברים ואפנה את הצדדים לעורך דין.
III. אנסח את זכרון הדברים רק אם אתבקש לעשות זאת על ידי שני הצדדים.
IV. מתווך רשאי לערוך חוזים בלבד, ולכן אציע כי אערוך לצדדים חוזה ולא זיכרון דברים .


2.מתווך מקרקעין התבקש לאתר קונה לקרקע המשמשת לחקלאות. לצורך כך,
קיבל נסח רישום ומידע רלוונטי מהרשות המקומית לגבי תכנית בנין עיר שחלה
(תב"ע).

העסקה בוצעה במחיר של 40,000$ לדונם, מחיר המשקף שווי קרקע ביעוד חקלאי. הקונה שילם דמי תיווך. לימים התברר כי המתווך ידע שהקרקע הינה למגורים ושוויה הוא 120,000$ לדונם.

אילו מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?

I. העובדה שהקרקע משמשת לחקלאות היא הרלוונטית ואין משמעות לתכנית שחלה.
II. המתווך לא מסר ללקוח כי מתוכננת תכנית למגורים ולכן פעל בניגוד לחוק.
III. המתווך אינו חייב עפ"י חוק לקבל מידע תכנוני מהותי לגבי הנכס מאחר ואינו שמאי מקרקעין או עורך דין, ולכן פעל ללא דופי.
IV. הקונה בלבד שילם דמי תיווך ולכן המוכר אינו מוגדר כלקוח ואין חובת נאמנות כלפיו.


3.איזה מהעניינים הבאים נחשב כמהותי בעסקה עפ"י חוק הגנת הצרכן ?

I. הטיב, המהות, הכמות והסוג של נכס או שרות.
II. המחיר, תנאי האשראי ושיעור הריבית.
III. המידה, המשקל, הצורה והמרכיבים של הנכס.
IV. כל העניינים המוזכרים בתשובות א' , ב' , ג' .
. .

4.קבלן רכש מגרש למגורים והחל לבנות בו 4 קוטג'ים. מאחר ולדעתו שוק
מכר דירות כיום נמצא בשפל, הוא מתכון להחכיר את הדירות למשך
26 שנים.
הקבלן התחייב לרשום את זכות השוכרים בטאבו ולצרף מפרט טכני לחוזה.
לאחר איכלוס הפרויקט אחד השוכרים התלונן שהריצוף בדירה הוא בסטייה
מהמפרט
אילו מהמשפטים הבאים הוא הנכון ביותר ?

I. אין חובה בעסקה זו לצרף מפרט טכני.
II. הקבלן חייב להחליף את הריצוף עפ"י הוראות חוק מכר דירות.
III. חוק מכר דירות אינו מגדיר את העסקה כ"מכירה" ולכן סעדו של השוכר צריך לבו ממקום אחר.
IV. הצירוף של משפטים א' ו ג' הוא הנכון ביותר.


5.כיצד יש לנהוג בקיום של חיוב הנובע מחוזה:

I. באחריות ובתום לב.
II. בדרך מקובלת ובתום לב.
III. בעקשנות ובתום לב.
IV. בזהירות ובתום לב.


6.איילת ושחר חתמו על חוזה. שחר הפר את החוזה ואיילת מעוניינת לתבוע
אותו בגין כך.

אילו תרופות עומדות לרשותה של איילת ?

I. איילת רשאית לתבוע את אכיפת החוזה.
II. איילת רשאית לתבוע את ביטול החוזה אם ההפרה הייתה הפרה יסודית.
III. איילת רשאית לתבוע פיצויים בעד הנזק שנגרם לה עקב ההפרה.
IV. כל התשובות נכונות.


7.מה היא "הפרה יסודית" של חוזה ?

I. מדובר בתנאי סטנדרטי אשר מופיע בכל חוזה.
II. רק הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתחשב ליסודית.
III. רק הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.
IV. הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב כיסודית או הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.


8.למי מהרשומים מטה הזכות לפיצויים / לסעדים בגין עוולה עפ"י חוק הגנת
הצרכן ?

I. רק לצרכן שנפגע מהעוולה.
II. רק לעוסק שנפגע במהלך עסקו מהטעיה כאמור בסעיף 2 לחוק.
III. לצרכן שנפגע מהעוולה וגם לעוסק שנפגע במהלך עסקו מההטעיה.
IV. התשובות כולן אינן נכונות.



9.כיצד ניתן להחליט על התקנת מעלית בחלל חדר המדרגות בבית משותף (אם לא נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף):

I. ניתן להתקין מעלית רק בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם כל הדירות בבית המשותף , ובלא כל תנאי נוסף.
II. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות שלושה רבעים מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין , התשכ"ט 1969.
III. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969.
IV. ניתן להתקין מעלית בהחלטה שנתקבלה בהסכמת בעלי דירות שבבעלותם לפחות רבע מהדירות בבית המשותף, ובהתקיים התנאים הנוספים הקבועים לעניין זה בחוק המקרקעין , התשכ"ט - 1969.



10.איזה מהתנאים הבאים הכרחי להעברת בעלות במקרקעי ישראל לצורך
יישור גבולות ?

I. העברה שאינה לקרן קיימת לישראל.
II. שטח מקרקעין שאינו עולה על מאה דונם.
III. העברה ללא תמורה.
IV. אישור ועדת הכספים של הכנסת.



11.האם קבלן המשכיר דירות חייב לתת בטחונות ע"פ חוק, אם שולם שכר דירה
לתקופת השכירות, מראש ?

I. לא, שכירות אינה מכירה.
II. כן, בהשכרה לתקופה של מעל 15 שנים.
III. כן, בהשכרה לתקופה של מעל 20 שנים.
IV. כן, בהשכרה לתקופה של מעל 25 שנים.



12.רוחמה ומשה נישאו בשנת 1955 והתגוררו יחד עד לפטירתו של משה בחודש
מאי 2003.
במשך שנים רבות היה משה דייר מוגן בנכס בו השתמשו לניהול חנות.

מה יהיה מעמדה של רוחמה בנכס לאחר פטירת משה ?

I. לרוחמה לא יהיה כל מעמד בנכס.
II. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס, אולם יהיה עליה לשלם דמי מפתח נוספים בשיעור השווה לשליש משוויו של הנכס.
III. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס, לתקופה של עשר שנים בלבד.
IV. רוחמה זכאית למעמד של דייר מוגן בנכס.


13.רמי ויוסי רכשו לפני כ- 10 שנים חלקות צמודות שיועדו למגורים.
יוסי בנה בית מגורים וגר בו.

רמי שהה בחו"ל שנים רבות ושחזר החליט ליזום תכנית מפורטת בחלקתו
לייעוד של תחנת דלק. מאחר ומדובר ברחוב מרכזי הוחלט לאשר את
התכנית.

הנח כי ביום אישור התכנית לתחנת דלק, פחת שוויו של בית המגורים.

האם חוק התכנון והבנייה מאפשר ליוסי לתבוע גורם כלשהו ?

I) יוסי יכול לתבוע את רמי בגין אישור התכנית עפ"י חוק התכנון והבנייה.
II) יוסי אינו יכול לתבוע את רמי בגין אישור התכנית עפ"י חוק התכנון והבניה אבל יכול לתבוע את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
III) יוסי אינו יכול לתבוע פיצויים מאחר ומדובר בשתי חלקות נפרדות.
IV) מאחר ולא מדובר בהפקעה אין אפשרות לתבוע פיצויים לפי חוק התכנון והבנייה.



14.מתווך קיבל לתיווך נכס אשר שימש כמשרד ובעליו מעוניין למכור אותו.
כשהגיע המתווך למקום בשליחותו של לקוח פוטנציאלי שהתעניין בקניית
הנכס עבור משרד, הראה לו אחד השכנים עותק של כתב תביעה שהוגש מספר
ימים קודם לכן על ידי ועד הבית, במסגרתו התבקש בית המשפט לאסור את
המשך השימוש בנכס כמשרד, מאחר שמדובר בבניין המיועד למגורים.

האם חלה על המתווך החובה לספר על כך לקונה ?

I. כן , משום שעליו למסור ללקוח כל מידע בעניין מהותי הנוגע לנכס.
II. המתווך רשאי לספר על כך לקונה, אולם לא חלה עליו חובה לעשות זאת.
III. לא, משום שהמתווך חב חובת נאמנות למוכר ששכר גם הוא את שירותיו ואסור לו לגלות פרטים שיכולים לפגוע במאמציו למכור את הנכס.
IV. לא, משום שאין זה עניינו של המתווך מה יעשה הקונה עם הנכס.




15. גבי ביקש למכור 4 דונמים באזור הנגב אשר קיבל בירושה ואולם, לאחר
שלוש שנים של ניסיונות למכרם הוא כמעט התייאש עד אשר פגש את יאיר.
יאיר סיפר לו כי פגש במשקיע אשר מעוניין לרכוש לא פחות מ- 4.5 דונמים
באזור הנגב ואם גבי ישנה את המסמכים של הקרקע כך שירשם כי מדובר ב-
4.5 דונמים ולא ב- 4 דונמים הרי שהוא יוכל למכור את הקרקע בנקל.

אם גבי יענה לעצתו של יאיר האם יהא ניתן להעמידו לדין פלילי ?

I. כן, באשמת זיוף.
II. המשקיע יוכל להגיש תביעה אזרחית אך לא יהא ניתן להעמידו לדין פלילי שכן מדובר ב "זוטי דברים".
III. לא, שכן הדבר היינו בבחינת "טעות קולמוס".
IV. כן, באשמת התחזות וקשר להונות.



16. האם יש לדווח לשלטונות מס שבח מקרקעין על קבלת דירת מגורים בירושה?

I. כן, ולשלם מס שבח בגין כך.
II. כן, ואולם אין צורך לשלום מס שבח בגין כך.
III. כן, ולבקש פטור ממס שבח בגין כך.
IV. לא.



17. דורון ודורית התגרשו וקבעו בהסכם הגירושין שערכו כי הקרקע אשר רשומה
על שם דורית תעבור ותרשם על שם דורון וההסכם קיבל תוקף של פסק דין.

האם העברת בעלות זו נחשבת כמכירה לצורך מיסוי הקרקע ?

I. כן.
II. לא.
III. העברת בעלות תחשב כמכירה לצורך מיסוי המקרקעין אך תחויב רק בשליש ממס הרכישה.
IV. העברת הבעלות תחשב כמכירה לצורך מיסוי המקרקעין שכן היה על דורון ודורית לפנות ולבקש פטור ממס עוד בטרם עריכת הסכם הגירושין.



18. נורית, מתווכת במקרקעין, פתחה משרד תיווך וזוכה להצלחה גדולה, בגלל
עומס הפניות, היא מבקשת להעסיק במשרדה גם את אחותה, שאינה בעלת
רשיון תיווך.

במה תוכל אחותה של נורית לעסוק ?

I. אחותה של נורית יכולה לעסוק בכל עיסוקיה של נורית, כל עוד נורית הסמיכה אותה בכתב לעשות כן ביחס לכל עסקה ועסקה בנפרד.
II. אסור לנורית להעסיק את אחותה במשרד היות שהדבר עלול לגרום לניגוד עניינים.
III. אחותה של נורית רשאית לעסוק בתפקיד מנהלתי בלבד.
IV. אחותה של נורית רשאית לטפל בעסקאות של שכירות בלבד.



19 מתווך מקרקעין חרוץ עיין במודעות מקרקעין בעיתון והתקשר לאדם שהציע
להשכרה דירה. בשיחה הציג עצמו המתווך ככזה וסיכם עם אותו אדם
שיאתר עבורו שוכר.

הבעלים אישר למתווך בפקס את הזמנת העבודה ונתן לו בלעדיות בתיווך
הדירה.

לאחר חודשיים איתר המתווך שוכר ופנה לבעלים. הבעלים הסביר שהדירה
הושכרה.

איזה מהקביעות מדויקת ?

I. המתווך אינו זכאי לקבל דמי תיווך מאחר וקיבל בלעדיות בכתב.
II. המתווך אינו זכאי לקבל דמי תיווך מאחר ולא מדובר במכר אלא בשכירות.
III. המתווך אינו זכאי לדמי תיווך מאחר ומדובר בדירה.
IV. במידה ולא נקבעה תקופת בלעדיות המתווך אינו זכאי לדמי תיווך.



20 האם יתכן שתוקפו של רשיון לעסק יפחת משנה ?

I) כן, אסור שתקופת התוקף תעלה על שנה אחת.
II) לא, אסור שתקופת התוקף תפחת משנה אחת.
III) כן, אם היה העסק זמני מטבעו.
IV) לא, הדבר יתכן רק במתן היתר זמני



21. מה רשאי ראש ההוצאה לפועל לעשות במקרה בו צד שלישי טוען שיש לו
זכות בנכס ?

I) להורות לכונס הנכסים למלא תפקידו בשים לב לאותה זכות.
II) להשהות פעולות בנכס.
III) להתנות את ההשהיה במתן ערובה להנחת דעתו.
IV) כל התשובות נכונות.



22. ראובן הינו בעלים של קרקע. שמעון הינו קבלן שביצע בניה על קרקע עבור ראובן.
אילו בטחונות חייב שמעון לתת לראובן?

I. המצאת ערובה.
II. רישום הערת אזהרה.
III. המצאת ערובה וגם רישום הערת אזהרה.
IV. אף לא תשובה מהנ"ל נכונה.



23 מה יצרף רוכש דירה לבקשתו לרשום הערת אזהרה בגין העסקה ?

I. הסכמת המוכר בעל פה.
II. חוזה.
III. אישורי מסים.
IV. נסח בלבד.



24. איציק היינו דייר מוגן אשר שילם דמי מפתח עבור זכותו להתגורר בדירה.
במידה ואיציק ימכור את זכויותיו כדייר מוגן לאחר (דייר מוצע), יהיה
חלקו בדמי המפתח המשולמים על ידי הדייר המוצע:

I. 85% במידה וימכור זכויותיו לפני תום השנה הראשונה להחזקתו במושכר.
II. 75% במידה וימכור זכויותיו במהלך השנה השנייה להחזקתו במושכר.
III. 60% במידה וימכור זכויותיו כעבור שמונה שנים ויותר, להחזקתו במושכר.
IV. כל התשובות נכונות.



25. בהסכם בין חברת בניה ורוכש דירה, נקבע בין היתר, כי דירה מסוימת תימסר
לרוכש לא יאוחר מיום 1 במאי 1997, וכי איחור של 6 חודשים במסירת הדירה,
יחשב כהפרה יסודית של ההסכם, המזכה את רוכש הדירה ב"פיצויים
מוסכמים" של 50,000 ש"ח.

איזו מהאמירות הבאות נכונה במקרה של קביעת ,"פיצויים מוסכמים" מראש?

I. מונעת קבלת פיצויים, עבור הנזק הריאלי שנגרם.
II. מאפשרת לקבל פיצויים, ללא הוכחת הנזק בפועל.
III. חוסמת את האפשרות להקטין הנזק, כי גובה הפיצוי הוסכם מראש.
IV. קביעת "פיצויים מוסכמים" מראש, אינה חוקית.


רשם המתווכים

מועד בחינה: חורף 2004 (02.02.2004)

תשובות לשאלות הבחינה.

מספר
שאלה תשובה נכונה מספר
שאלה תשובה נכונה
1 ב' 14 א'
2 ב' 15 א'
3 ד' 16 ד'
4 ב' 17 ב'
5 ב' 18 ג'
6 ד' 19 ד'
7 ד' 20 ג'
8 ג' 21 ד'
9 ג' 22 ד'
10 ב' 23 ב'
11 ד' 24 ד'
12 ד' 25 ב'
13 ב'